【红树林金融观察018期】北海楼市新地标：悦江海C位出道

要说北海市目前和未来一段时间哪个板块的楼市最热门，冯家江片区应该是少不了的一个区域。在短短三年里，冯家江片区就从一个默默无闻的片区成为了北海房地产市场的香饽饽，而近期推出的“阳光城•悦江海”更是成了购房者的话题中心。

屡屡刷新北海土地出让新记录

2017年应该算是冯家江片区开发的元年（虽然此前已经有两个楼盘开发，但是并没有引起多大关注），2017年前，冯家江片区一块地块从2009年到2015年的六年间，挂牌了五次都流拍了。

而从2017年起，冯家江片区的土地就开始逆袭了，出让屡创记录。2017年，冯家江片区一块76.75亩城镇住宅用地，以3.57亿元成功出让，创造了当时北海市楼面价新高。

2018年，同样是冯家江片区，一块两百多亩的地块，多家大牌房企鏖战3个多小时才把土地拍卖拍下来，也是在北海土拍史上少有的。

2019年还是冯家江片区，上海路和浙江路交汇处的两百多亩地块，以成交总价17.64多亿，创造了北海市单块地块最高的始拍价和成交记录。

为何冯家江成为了香饽饽？

现在的冯家江土地，可以说，各大房企都想分得一份羹。只可惜土地有限，不是谁都能拿到。冯家江片区成为众多开发商的香饽饽，主要是地理位置和北海市规划定位有关。

北海市少有的江景生态片区。北海不缺海景，缺的是江景。冯家江是北海市区少有的一条江，同时连接了银滩，独特的区位，让冯家江片区稀缺性凸显。同时，冯家江片区定位为北海市生态旅游区。

2018年北海市正式启动冯家江区域生态治理，冯家江片区将打造建设成为北海市最大的生态之区，是北海市目前在建最大的生态湿地公园。生态环境优越，居住环境好。

冯家江片区打造成为北海城市CBD。冯家江片区是北海市发展规划中近期重点建设的城市中心区域。定位非常的高，规划建设成为北海市的文化、科技、旅游、教育中心、城市CBD。

关键冯家江片区已经真正启动了建设，而不是遥遥无期的规划。其中的红树林金融科技产业城已经开工建设，配套的公园也开建，其未来发展开始慢慢成型。

另外，冯家江片区交通路网发达、配套逐步完善。冯家江片区有广东路、上海路、南珠大道，银滩大道、金海岸大道等几条重要的交通干道，进出城便捷通达，还有体育馆、图书馆、档案馆等文化配套和万达广场等商业配套，生活很方便的。

C位出道：阳光城•悦江海

冯家江片区的楼盘大致可以分为三块：园博园、冯家江西岸和冯家江东岸。

园博园是目前冯家江片区廉价房片区，便宜的七字头起，这里的离冯家江湿地地公园有点距离，但是周边拥有新图书馆和园博园两大配套，同时还有一所大学。

园博园附近目前有两个楼盘，锦江白鹭郡和书香水韵。锦江白鹭郡靠近园博园，书香水韵靠近桂林电子科技大学北海校区。锦江白鹭郡为板楼设计，小高层，是一个近两百亩的大盘。

书香水韵被一条浙江路分成了两部分，总占地面积近百亩，书香水韵打破了该楼盘开发商以往在北海开发楼的设计，外观看上去比以前的楼盘新颖多，社区园林设计看上去也是不错。

冯家江西岸有三家开发商开发的六个楼盘，都是大楼盘，价格纷纷是破万的。从北到南分别是：彰泰白鹭湾、彰泰观江海、彰泰红树湾、彰泰春江海岸、皇家海湾公馆以及银滩天玺。

六个楼盘有靠近江边不到500米的，又靠近银滩不到500米的。彰泰四个楼盘和皇家海湾公馆靠近冯家江湿地公园，而银滩天玺更靠近银滩景区。

冯家江东岸，只有一个大楼盘——阳光城•悦江海，其属于北海市红树林现代金融产业城住宅项目，为2019年下半年的新楼盘，总面积700多亩。

阳光城悦江海规划建设有8栋超高层住宅，是北海市目前超高层建筑最多的一个楼盘，在136米的高楼处配套了一个高空天际泳池，在北海市非常稀有。

阳光城•悦江海所在区域是北海市冯家江城市CBD的核心区。正如楼盘名字“悦江海”，该区域观江瞰海非常不错，毫无遮挡。

今天不买房，明天买“地王”！

买房，短期看政策、中期看土地、长期看人口。

短期看政策。北海“不限购”，凭身份证就能买一套。而且前几年习主席亲临北海，对北海提出了发展“向海经济”的思路，紧接着北海政府“走出去”、“引进来”，让北海得到全面发展。

近年来，北海经济保持平稳较快发展，主要经济指标完成总体良好，尤其在保持“稳”和“进”的方面，取得了“五个第一”、 “三个第二”、“五项两位数持续增长”的好成绩。

中期看土地。关于土地供应，目前北海的土地供应趋势涨幅不大，再加上国土局用地规划明文规定每年住宅用地，所以每年建楼数量是有规划的。

从近年土地成交数据来看，土地价格一路上涨，而房价最主要的组成部分就是地价，地价上涨，房价很难不上涨。

长期看人口。“暖冬遇见北海”，北海在全国引起了越来越大的反响。当北方寒潮来袭，越来越多的人涌入北海，过一个暖和的冬天；甚至只夏天，也越来越多的人来到北海，因为北海的夏天也没那么热。

北海市近年来产业发展迅速，也吸引了大量的年轻人。加上旅游度假的不断增加，使得北海的人口基数逐步放大，再加上二胎政策的放开，北海人口越来越多，从而导致房地产供需两旺的繁荣局面。

相关链接一：

经济迅猛发展的北海，是整个大西南和大西北的“深圳”

北海市位于中国南海之滨、北部湾畔。早在2000多年前，北海就是海上丝绸之路最早的始发港之一，在历史上多次走在对外开放的前列。解放初期，经济基础差、底子薄。1950年，北海地区生产总值1126万元，人均地区生产总值154元，财政收入17万元。

但北海市具有得天独厚的区位优势。北海东连粤港澳大湾区，南临北部湾，背靠大西南，面向东南亚，是我国唯一与东盟国家陆海相邻的省区，是西南地区最便捷的出海通道，是“一带一路”有机衔接的重要门户，是西部陆海新通道陆海交汇门户。近年来，北海利用自身的区位优势和独特的资源禀赋，逐渐走上了发展的快车道。

据初步核算，2019年北海市实现地区生产总值（GDP）1300.80亿元，按可比价格计算，比上年增长8.1%，全市财政收入242.27亿元。，全市服务业延续良好增长态势，增加值同比增长8.6%，居全区第三位。目前，北海市已经编制《北海市向海经济发展规划》，将大力构建“一岛、两带、三港、四路、五组团”向海发展格局，努力把向海经济打造成为绿色、开放、枢纽、海洋、惠民“五个经济”。

此外，在广西推进北钦防一体化《意见》和相关《规划》（2019-2025年）方案中，提出要造新的向海经济“走廊”规划，让“北钦防”（北海、钦州、防城港）空间相连，联系紧密，它们在历史上也曾为一个地区。

在未来的自贸区建设中，要加强“北防钦”一体化建设。要“建一廊三区多点两屏障空间格局，打造向海经济走廊”。

进入自贸区时代的广西，北海在广西，乃至整个北部湾城市，都会发挥更大的区域撬动作用。

北海作为北部湾城市群的中心城市，具有独特的区位优势，开放历史悠久，资源环境俱佳，要发挥优势，补齐短板，抢抓机遇，在北部湾城市群发展中有新作为。

近年来，北海引进了12个百亿级大项目，其中北海红树林现代金融产业城就赫然在列。

据了解，北海红树林现代金融产业城，是广西“双百双新”重点项目，位于北海市银海区金海岸大道以南，南珠大道以西，面朝红树林、比邻国家湿地，占地770亩，建筑总面积约 115 万平方米，其中有约22万平方米的商务商业区，内有1栋超高层总部大楼，2栋高层办公楼，且配有北部湾艺术中心，商务中心，商业服务中心等相应的产业配套，在园区内同时拥有约70万平方米的配套住宅区，为园区提供非常便捷的生产，生态，生活的环境。

红树林现代金融产业城是红树林现代金融产业城旨在成为国内金融、科技和互联网高端服务业集聚高地，建设面向东盟一路一带金融和科技合作交流的桥头堡。为北海打造一个“金融科技、新金融、创新科技、互联网服务业”的产业资源聚集的良性共生生态圈结合一带一路和西部陆海新通道的国家政策，引进国内外产学研有机融合的“北部湾金融硅谷”打造汇聚企业、汇聚人才、汇聚资金的东南亚金融科技中心。

相关链接二：

近200家企业进驻北海“金融城”并诞生8张金融牌照诞生

先有“红树林现代金融产业城”，再有“红树林金融混业俱乐部”，俱乐部成立之时，便已有斐然的成绩作为基础。

截至2020年3月31日，北海红树林现代金融产业城引进入驻企业近200家，累计实现实缴资本数十亿元。其中现代金融业企业151家，高端服务业12家。累计实现税收5亿元。引进投资类企业87家，实缴规模达20余亿元。

其中，已在协会备案私募基金5只，备案进行中1只，资产管理规模十多亿元。专业投资机构黄浦江资本、久期投资、华瓯创投、帝德投资、万豪投资、璞聚投资、佳沃集团等于北海设立投资持股主体。引进金融科技类企业46家，包括国内领先互联网头部企业360金融、小象优品、小赢科技、秦苍科技、中潜股份等。余学良先生表示，政企合作，促进经济发展；贴近市场，助力企业腾飞始终是我们服务企业的一贯宗旨。

金融服务，牌照引导，积极开放北海市的先行先试，支持企业在广西申请融资担保、小额贷款、融资租赁、商业保理等牌照。瞄准全国行业头部企业开展精准招商，跟踪现代金融新业态，并积极破解金融科技的升级给金融监管带来的新课题。

截至目前，北海市已推动红树林现代金融产业城入驻企业获批6张融资担保业务经营许可证、2张小额贷款公司经营许可证。地方金融牌照的获批已走在广西前列，特别是融资担保牌照获批数量占全区的83%。牌照的落地，离不开上级监管部门的支持，也离不开各家企业对北海的充分信任与大力配合。

近年来，北海市金融办全面贯彻落实全国及全区金融工作会议精神，积极贯彻自治区党委、政府对北海提出的“建设金融商务区和金融科技城”的指示，深入实施《广西壮族自治区建设面向东盟的金融开放门户总体方案》，紧紧围绕服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革三项任务，努力优化金融生态环境，创新发展现代金融服务业，确定了以现代金融服务业为龙头的高端服务业发展方向，提出“打造金融活跃城市”的工作思路，着力打造广西面向东盟金融开放门户中心。

而北海红树林现代金融产业城，正是落实北海金融战略的实体平台，为“红树林金融混业俱乐部”的会员源源不断地提供税收支持和金融牌照支持，为会员提供源源不断的金融资源和渠道能量。

相关链接三：

北海“红树林金融城”的税收优惠政策

目前，在中美贸易摩擦和反全球化浪潮此起披伏的大背景下，北海作为西南唯一出海口和西部陆海新通道，非常适合中国企业作为进军东盟市场的桥头堡。为此，国家对北海给予了非常好的产业税收政策。

比如对于符合西部大开发鼓励类目录范围内的新办企业享受国家西部大开发减按15%税率征收企业所得税的企业，免征属于地方留成部分，直接按9%税率申报纳税。假设某企业税前利润约1000万元，在其他地方按25%计算应缴纳的企业所得税约1000*25%=250万元，而在“红树林金融城”需要缴纳的税为1000*15%*60%=90万元。

此外对于符合高端服务业及现代金融业扶持政策的企业，还能享受企业缴纳的税收北海市留成部分30%-60%的扶持资金奖励

“红树林金融城”更多的税收优惠政策，如下图所示：

注册北海红树林金融产业城的部分企业：